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香港老牌地产巨头新全国发展正堕入繁重债务危境，2025年出现上市以来初度负约，净欠债率远超安全线。危境源于郑志刚交班后激进延迟内地地王及K11样子。当今，郑氏家眷与黑石集团就25亿好意思元注资决议堕入僵局，中枢矛盾在于家眷管辖权的去留。
2026年3月，香港中环，一场关乎千亿金钱运道的谈判正堕入僵局。
谈判的两边，一边是掌控着香港老牌地产帝国新全国发展的郑氏家眷，另一边是全球最大另类资产不停公司黑石集团。
其中，黑石集团计较注资25亿好意思元，通过独特主见公司成为新全国发展的最大推进；而郑氏家眷虽自尊参加10亿至15亿好意思元自救，却强项不愿毁灭对这家由父亲郑裕彤亲手打造的地产王国的适度权。
2025年5月，新全国发展初度出现债务负约。为了偿债，昔日一年，从上海淮海中路K11到绚烂旅社集团，甚而再到公司股权，一系列资产出售的神话似乎皆传递出一个信号：能有但愿出售的资产，新全国发展似乎皆有可能放上货架。
而这场与黑石集团博弈的效力，不仅关乎这个老牌生意帝国的包摄，更关乎香港家眷企业在当下的运道。
郑氏生意帝国千里浮
维多利亚港的K11 MUSEA艺术购物中心，这个将艺术与生意齐全会通的地标建筑，见证着郑氏家眷长达半个多世纪的盛衰移动。
郑氏家眷的故事，始于1925年生于广东顺德的郑裕彤。20世纪40年代，郑裕彤来到澳门，在岳父周密元的周大福珠宝金行当学徒。
凭借强烈的生意感觉和过东谈主的胆识，他从一个小小的金店学徒起步，逐渐诞生起横跨珠宝、地产、旅社、百货的生意帝国。
1956年，31岁的郑裕彤崇拜吸收周大福，但郑裕彤的贪心远不啻于此。20世纪70年代，他启动进军香港地产市集，创办新全国发展。
彼时，郑裕彤先后劝诱了香港会议展览中心、新全国中心、尖沙咀崇光百货等象征性样子。1990年，郑裕彤的个东谈主资产意象已达130亿港元，成为香港地产界“四大天王”之一。
2016年9月，91岁的郑裕彤在香港病逝。他留住了一个宏大的生意帝国和跳动2000亿港元的家眷金钱。郑裕彤死字后，宗子郑家纯秉承了家眷企业的指令权，成为新一代的掌门东谈主。
不外，短短九年后，这个生意帝国却堕入繁重的债务危境。
2024年12月31日，新全国发展发布了一份令市集畏怯的中期财报。数据败露，集团借款总数高达1464.88亿港元，其中一年内到期债务322.1亿港元，而公司账上现款及银行入款仅为214.18亿港元。这意味着，现款对短期债务的障翳比例仅为66.49%。
欠债率方面，集团的净欠债率攀升至57.5%，远超港资房企传统的30%安全线。
2025年5月30日，新全国发展发布公告，旗下子公司刊行的四只永续证券将递延分配，触及金额高达34亿好意思元。这是新全国发展上市以来初度出现债务负约。
利润方面，2025年下半年，新全国发展集团收入同比着落50%，降为83.91亿港元；中枢谈论利润同比着落18%，降至36.36亿港元；推进应占亏欠37.3亿港元。
在昔日两个半财年中，这家曾被视为香港地产界“豪富”的企业，推进应占亏欠累计跳动318亿港元。
关于收入减少的原因，新全国发展评释为建筑收入和内地物业托付减少。
减少的销售量，主要来自内地市集。新全国发展的不停层在功绩会上提到，上半财年在香港完成了103亿港元销售额，为2021年以来最高，而内地市集只是带来了32亿销售额。
功绩会上，新全国发展不停层强调，正中优配裁减合座债务是该公司的庞大方针。
千亿债务的重压
新全国发展的债务危境，何以而来？
深档次的原因，大略在于郑氏家眷激进的延迟策略。
2016年，郑裕彤的孙子郑志刚接掌新全国发展后，提议了一系列斗胆的转型计谋。他创立了将艺术与生意会通的K11品牌，在上海、广州、武汉等多个一线城市布局大型生意样子；同期，集团在内地大手笔拿地，计较在一年内投资约100亿元。
彼时，许多港资劝诱商照旧启动减弱。诸如长江实业集团、恒基兆业地产等。但新全国却选定反向加仓。
那一年，新全国发展旗下公司和周大福集合以42.07亿元，拿下深圳前海桂湾片区地块，当年12月又和招商蛇口集合斥资89亿元，拿下深圳蛇口太子湾地块。
2019年7、8月，新全国发展更是在4天时候里，共计投资138亿元，在杭州、宁波等地接连拿下地块，其中不乏当年的“地王”。
此外，新全国发展提议了将用200亿港元在内地拿地的计较，并启动不绝介入深圳龙岗、西里新围、光明光侨食物厂，以及广州海珠区、增城等多个旧改样子。
梳理新全国发展过往财报不错发现，到2016年末，其在内地的地盘储备照旧达到了110万正常米的岑岭，其中住宅楼面面积达到了570万正常米。而这些大手笔投资，也为新全国发展自后的窘境埋下伏笔。
债务危境之后，新全国发展的应付策略是“七招减债”：出售发展样子、非中枢资产、开释农地价值、普及租务请教、精简资本、暂停派息和加强财务不停。
昔日几年，这家公司险些一直在为资金驰驱。2024年9月，新全国在德领略银行牵头下拿到一笔最高59亿港元贷款。为了取得这笔融资，新全国拿出了我方最中枢的一组生意资产作典质——维港文化汇。这内部包括尖沙咀地标K11 MUSEA和香港绚烂旅社，且是第一顺位典质。
2025 年 11 月，新全国发展进犯推出了一项边界达 19 亿好意思元的债券交换要约决议。不外，最终惟一71.7%的债券握有东谈主参与了此次交换。
但这些要领似乎还不及以不停根柢问题。市集广大预期，新全国发展最终可能需要进行更澈底的重组——包括出售中枢资产、引入计谋投资者，甚而毁灭适度权。
除了财务窘境外，交班东谈主的博弈也谢却冷落。
郑裕彤死字后，其宗子郑家纯接过了家眷企业的指令权。但郑家纯的四个子女——长女郑志雯、宗子郑志刚、次子郑志明、三子郑志亮——也不绝进入家眷企业，各自夸责不同的业务板块。
郑志雯执掌周大福珠宝和绚烂旅社集团，曾推动周大福在内地的大边界延迟；郑志刚曾担任新全国发展行政总裁，是K11品牌的创立者；郑志明、郑志亮则差异担任新创建联席行政总裁、郑氏家眷私东谈主投资旗舰周大福企业联席CEO。
名义上看，这是一个单干明确、各司其职的家眷治理结构。但事实上，权利的均衡并谢却易。
2024年9月26日，新全国发展发布公告，郑志刚崇拜辞任行政总裁一职，由工作司理东谈主马绍祥接任。
随后，郑志雯加入新全国发展提名委员会，象征着家眷企业进入新的治理阶段。郑志刚则选定二次创业，成就了总部设于香港的详尽性企业集团ALMAD Group。
信泰资本“这种看似东奔西向的安排，大略响应了郑氏家眷在计谋方进取的不对。”一位香港投资行业东谈主士齰舌谈。
黑石的算计
关于黑石集团而言，这大略是一个千载难逢的契机。
黑石集团提议的注资决议，意味着郑氏家眷将失去对新全国发展的适度权。这关于一个信守了半个多世纪的家眷而言，无疑是一个贫穷的选定。
当作全球最大的另类资产不停公司，黑石集团不停着跳动9000亿好意思元的资产，擅长在市集低迷期收购被低估的资产。新全国发展旗下的资产，举例香港会议展览中心、K11购物中心、广州周大福金融中心等，恰是黑石集团中意的方针。
黑石集团计较通过“现款认购新股+受让郑氏家眷旧股”的组合步地增握，最终握股比例可能跳动30%。这意味着，黑石集团将成为新全国发展的最大推进，而郑氏家眷的握股比例可能降至15%以下。
关于郑氏家眷而言，这意味着失去对这家由父亲郑裕彤亲手打造的地产王国的适度权。
郑氏家眷试图寻找既能缓解债务压力又能保留适度权的决议；而黑石集团则但愿以最小的资本获取最大的适度权。
郑氏家眷的窘境，亦然所有香港家眷企业濒临的共同挑战。
香港的“四大众眷”——李嘉诚家眷、郭告捷家眷、李兆基家眷和郑裕彤家眷——皆是在香港经济升起的黄金时间崛起的。他们通过地产、基建、公用行状等支配性行业蕴蓄了大皆金钱。
频年来，跟着香港经济结构的转型和内地经济的崛起，这些家眷企业濒临着前所未有的挑战。
新全国发展只是郑氏家眷资产的一部分。集团旗下还包括周大福珠宝、新创建集团、周大福企业等多家公司。上述香港投资行业东谈主士分析称，若何合作不同板块之间的利益分配，均衡不同家眷成员之间的权利相关，在快速变化的市荟萃保握竞争力，这些皆是郑氏家眷必须面对的问题。
而关于所有香港地产界来说，新全国发展的故事大略只是一个启动。在市集调度和行业转型的压力下，更多的房企可能濒临访佛的窘境。
起原：棱镜
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